相続した不動産に完済したはずの住宅ローンの
抵当権が残っていました。どうしたらよいでしょうか？

　土地を購入するときや家を建てるとき、自己資金だけではなく、住宅ローンを利用することがあります。住宅ローンを利用すると、土地建物に抵当権が設定され、同時に抵当権設定の登記もなされます。

　住宅ローンを完済すると抵当権は消滅します。被担保債権がなくなるとそれに付従して、抵当権もなくなるからです。

　しかし、実体法上、抵当権がなくなったからといって、自動的に抵当権の登記がなくなるわけではありません。抵当権がなくなった後、法務局に行って、抵当権抹消登記を行わないと、登記上、抵当権はなくならず、いつまでも残り続けるのです。

　このように、抵当権抹消登記が行われずに、放置されているということはそれほど珍しいことではありません。ローンを完済すると抵当権抹消用の書類が送られてくるのですが、手間がかかるとか費用が掛かるとか言う理由でしばらく放置していると、やがて、抵当権の存在を忘れてしまうからです。

　今回考えてみたいのは、そうして抵当権を抹消せずに放置しているうちに、相続が発生したため、相続財産である不動産に抵当権がついているようなケースです。

　なお、相続財産である不動産に抵当権がついており、まだローンを完済していない場合、抵当権を抹消することはできません。ローンを完済したのち、抵当権の抹消登記を行うことになります。

　このような場合、ローン（負債）も相続の対象となり、考えなくてはならないこともいくつかあるのですが、それについては別の機会に考えられたらと思います。　

　実は、ローンを完済すると、銀行や保証会社から抵当権抹消登記のための書類が送られてきます。その書類を添付して、抵当権抹消登記を行うことになります。

　相続財産である不動産に抵当権がついているようなケースでも、ローンを完済していれば、過去に金融機関から抹消のための書類が送られてきているはずです。

　送られてきたのが、かなり昔であっても、書類は残っているというような場合もありますが、多くの場合、書類も紛失しているのではないかと思います。

　そのような場合でも、保証会社や銀行に連絡したうえで、抹消書類を再度受領（再発行）することができます。

　債権者の電話番号が分かればそこに電話を架け、分からない場合でも、ローンの窓口になった銀行が分かれば、そこで手続きができます。

　書類を受領したら、通常の抵当権抹消登記と同じように、添付書類を添えて、法務局に登記申請を行うことになります。　

　登記申請で一つ注意する必要があります。

　今回のように、ローンを完済から抵当権抹消登記までに間が空いているような場合でも、書類の再発行をしてもらえることは既に触れたとおりですが、どうしても再発行ができない書類が一つだけあります。

　それは、権利証（登記済証・登記識別情報通知）です。

　所有権だけでなく、抵当権の場合にもいわゆる権利証は発行され、権利者である金融機関が保管しています。抵当権の抹消登記には、抵当権の権利証が必要になります。通常、ローンを完済すると送られてくる抹消書類一式の中に、権利証（登記済証）が入っています。

　権利証（登記済証）はこの世に一つしかありませんし、登記識別情報通知の場合でも、登記識別情報をどこかにメモしているなんてことはないはずです。

　ここで、この権利証が、金融機関が過去に送ってきた抹消書類に入っていたとします。この世に一つしかないものの再発行は不可能です。

　従って、登記申請に必要な書類がどうしてもそろわないということになってしまいます。

　そのような場合どうしたらよいのでしょうか？

　そのような場合、一般的には、「事前通知」という制度を利用することになります。

　金融機関に電話をしたり、窓口に行ったときに「事前通知でお願いします」を言われるかもしれませんが、権利証がないという場合、基本的に方法は事前通知の一択です。売買の登記のような場合、事前通知が使われることはほとんどありませんが、抵当権抹消登記の場合、ほとんどの場合、事前通知が使われるはずです。

　「事前通知」が何なのか、多くの方は知らないと思います。しかし、事前通知が何なのか知らなくても、何の問題もありません。

　「事前通知」で一つ重要なのは、登記申請の添付書類として、金融機関の印鑑証明書が必要だということです。

　あとは、登記の申請書に「登記済証を提供することができない理由　紛失」等と書き加え、申請書の上のあたりに「事前通知でお願いします」というような付箋を貼っておけば大丈夫です。

　事前通知の制度を利用した場合、通常の登記申請よりも登記手続きの完了までに時間がかかります。事前通知とは、登記申請がなされた後、登記義務者（抵当権抹消の場合には抵当権者である金融機関）に対して法務局から郵便連絡が行き、登記義務者から会社実印の押印をしたうえで法務局に返信があった場合に、登記が受理され、登記が完了する仕組みになっているからです。　

　相続が発生し、相続財産である不動産に抵当権がついていた場合には、相続を原因とする所有権移転登記と弁済等を原因とする抵当権抹消登記の二つの登記が必要になります。

　この二つの登記には、どちらを先にしなくてはならないというような順番はあるのでしょうか？

　結論から言うと順番はありません。所有権移転登記を先にしても、抵当権抹消登記を先にしても構いません。

　ただし、抵当権抹消登記を先にする場合、通常の登記と違って、申請書の書き方が特殊な登記をする必要があります。

　相続による所有権移転登記をする前は、登記簿上、不動産の所有者が、亡くなっている被相続人名義のままになっている状態になっています。抵当権抹消登記の当事者は不動産の所有者であり、本来は、不動産の所有者が登記権利者となって、抵当権抹消登記を行うはずです。しかし、不動産の所有者は既に亡くなっており、登記申請を行うことはできません。

　所有者の代わりに相続人が登記申請をすることになるのですが、その場合の登記申請書の書き方が、通常の場合と少し異なるのです。

　その意味で特殊な登記となるのですが、相続を原因とする所有権移転登記を先にしてしまえば、このような特殊な登記をする必要はなくなるので、所有権移転登記を先にしたほうが登記申請が簡単になるのではないかと思います。

　相続の話し合いがつかず、所有権移転登記ができないような場合には、抵当権抹消登記を先に行う実益もありますが、それ以外の場合に、所有権移転登記に先立って、抵当権抹消登記を行う実益はあまりないのではないでしょうか。　

　なお、相続登記よりも先に抵当権抹消登記を行う場合の登記申請書は以下のとおりです。やはり、「事前通知」を利用することを想定しています。

　「特殊な登記」と大げさな書き方をしてしまいましたが、通常の抹消登記と異なるのは、登記権利者の書き方が違うことだけです。

　しかも、相続登記の時と同じような書き方で、（被相続人Ａ）と冠記する形で書けば大丈夫です。

　なお、ネット上のひな型を見ると、被相続人の氏名住所を書き、その後に相続人の住所氏名を書くという書き方等も記載されていますが、間違いではありません。

　書き方いかんにかかわらず、被相続人の名前、相続人の住所、相続人の氏名が書かれていれば、登記申請は受理されるものと思われます。

　ただ、相続による所有権移転登記（相続登記）の時と同じ書き方をしたほうが、覚えやすいのではないかと思います。そう思ったため、今回、この記載例をご紹介しました。　

　今回は、相続発生前にローンを完済していたにもかかわらず、相続した不動産に抵当権がついたままである場合の手続きについてのお話しでした。

　これと似て非なるケースで、相続時にはローンが残っていたが、その後、相続人がローンを完済したというような場合もあります。

　このような場合には、先ほどの場合と異なり、必ず、先に相続を原因とする所有権移転登記を行い、その後で抵当権抹消登記をする必要があります。

　その場合の抵当権抹消登記は、次のようになります。　

　なお、こちらは、事前通知を利用しない場合の例（登記済証がある場合）です。

　ここまでは、銀行や保証会社の住宅ローンについてのお話をしてきました。

　銀行や銀行系の保証会社等の会社の場合、抹消書類の再発行に応じないということはないと思いますが、抵当権者の中には、抹消書類の発行に応じないような会社や個人がいることも考えられます。

　あるいは、抵当権者である会社が解散していたり、抵当権者である個人が亡くなっているようなこともありえます。

　長期間放っておいた担保権の問題は「休眠担保権」などとよばれ、解決が困難な場合が少なくありません。

　そのような場合、費用は掛かりますが、専門家に相談することをお勧めします。