〒182-0006 東京都調布市西つつじヶ丘三丁目26番地7アーバンフラッツMA202
(京王線筒十が岡駅北口徒歩2分)
お気軽にお問合せください
相続登記(相続による所有権移転登記)をする場合、まず、不動産登記簿謄本を取るのが一般的です。
登記一般の原則として、登記簿謄本を取って、登記の現状を確認しておかないと、すべき登記を誤ったり、すべき登記が抜けてしまったりする可能性があるからです。
例えば、売買登記をする場合、登記簿謄本を取っておくことが非常に重要になります。今回の設例に則して言うと、売主の住所が売主の印鑑登録証明書上の住所と異なっていると、登記申請が受理されません。売買による所有権移転登記の前に、住所移転の登記をしておく必要があるのです。
相続登記の場合、住民票の除票の添付が必要です。不動産登記簿には、Aさんの氏名と住所しか載っていません。戸籍には、氏名と本籍しか載っていません。ここで、住所と本籍の載っている住民票の除票を添付することで、住民票の除票を媒介として、Aさんの氏名と住所と本籍がつながり、不動産登記簿上のAさんと戸籍上のAさんが同一人物だとわかるからです。
では、もし、被相続人の住所が住民票の除票上の住所と異なっていたらどうなるでしょうか?相続登記の前提として、住所変更登記をしなくてはならないのでしょうか?
結論から言うと、しなくてもよいです。多くの場合は、書類の追加さえ不要です。
住民票の除票には前住所が記載されています。
この前住所が、登記簿上の所有者の住所と同じであれば、追加書類なしに登記申請することができます。前住所の記載により、不動産登記簿上の所有者の住所と被相続人の住所がつながるからです。
住民票の除票上の前住所と、登記簿上の不動産の所有者の住所が異なる場合、追加の書類が必要になります。住民票の除票上の住所と不動産登記簿上の住所を繋げるための書類が必要になるのです。
より具体的に言うと、戸籍の附票を取ることになります。前住所地の住民票の除票、あるいは前々住所地の住民票の除票を取ることもできるかもしれませんが、戸籍の附票を取るのが一般的です。住民票の除票は一定期間だけ保管され、その後廃棄されてしまうからです。
なお、自治体によっては、改製原戸籍の附票を取ることができる場合もあります。
というお話をしても、戸籍の附票とは何かわからない場合、意味が分からない面があるかもしれません。
そこで、戸籍の附票について簡単に説明したいと思います。
戸籍の附票(付票)とは、文字通り、戸籍に付いている票です。この附票には、その戸籍が有効だった期間の住所が記録されます。
住所(住民登録)は住所の市区町村で管理されていますが、戸籍は本籍地の市区町村で管理されています。住所地で住所の変更(異動)の手続きをすると、データが本籍地に送られて、住所の変更が戸籍の附票に記録されるのです。
戸籍の附票を見ると、住所の変遷が分かります。
従って、住民票や住民票の除票ではわからなかった住所の繋がりが、附票からわかることになるのです。
しかしこれにも限界があります。
戸籍の附票には、その戸籍が有効だった期間の住所しか記録されないからです。戸籍が変わることを改製といい、本籍を変えることを転籍といいますが、改製前や転籍前の住所は改製後や転籍後の戸籍には引継がれないのです。
そして、附票には有効期限があり、それを過ぎると廃棄されてしまいます。現在有効な戸籍については、附票が廃棄されることはありませんが、除籍謄本や改製原戸籍といった、現在有効でない戸籍の附票は廃棄されている可能性があります。
この戸籍の附票で、不動産登記簿上の住所と最後の住所がつながれば、戸籍の附票を添付すればよいことになります。
では、戸籍の附票でも住所がつながらない場合どうすればいいでしょうか?
戸籍の附票によっても住所がつながらない場合、もし、ご自身で登記するなら、登記申請をする法務局に問い合わせることをお勧めします。法務局によって求める書類が違う場合もあり、司法書士でも、初めて登記申請をする法務局の場合、事前に相談する可能性があるのです。
法務局に相談すれば添付書類を確認できるのなら、もうこの話は終わりにしていいんじゃないかと思うかもしれませんが、もう少し詳しく見ていきたいと思います。
住所がつながらない場合について、最近出た通達(平成29年3月23日民二第1744号)では、所有権に関する被相続人名義の登記済証を添付すればよいことになっています。
冒頭でも擦れたように、そもそも、不動産登記簿には、所有者の氏名と住所しか登記されません。だとすると、不動産登記簿に載っているAさんと登記申請をしてきたAさんが同一人物だと判断する材料は、住所と氏名しかないわけです。ここでもし、不動産登記簿上の氏名と同じAさんの相続人が現れて相続登記をしたいと申し出たとしても、住所が違っていたら、同じAさんだという同一性が証明できないことになってしまいます。
しかし、登記済証とはいわゆる権利証のことですが、登記済証はこの世に一つしかない書類です。しかも、基本的には、所有者自身が保管していると思われるものです。そうした書類が添付できるのであれば、不動産登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であるとしてもよいだろうというのがこの通達の趣旨と思われます。
従って、登記済証が添付できれば、登記申請ができることになります。
登記申請書
登記の目的 所有権移転
原因 平成31年4月20日相続
相続人 ( 被相続人 三鷹 栄太郎)
東京都三鷹市中原北町二丁目3番地7
三鷹 勇一
添付情報
登記原因証明情報(原本還付) 住所証明書 変更証明書
代理権限証書 課税明細書
令和元年5月1日申請
東京法務局 府中支局 御中
代理人 東京都調布市深大寺北町二丁目29番地11
グランパルクノース102
司法書士 向後 弘之
連絡先の電話番号 042-444-7960
課税価格 金20,000,000円
登録免許税 金80,000円
その他事項 送付の方法により登記識別情報を記載した書面の交付並びに原本還付請求をした原本の還付を求めます。
送付先:代理人の事務所
不動産の表示(省略)
「変更証明書」と記載するだけです。
工事中
〒182-0006
東京都調布市西つつじヶ丘三丁目26番地7 アーバンフラッツMA202
京王線つつじヶ丘駅徒歩2分
8:30~19:00
(ご予約で時間外でも対応可能)
土曜・日曜・祝日(ご予約で対応可能)
※フォームからのお問合せは24時間受付しております。
地元密着、親切・丁寧な対応を心がけておりますので、まずはお気軽にご相談ください。