相続財産である建物の不動産登記簿を見ると、表題部しかなく、表題部には、被相続人の名前が載っています。どうすればいいでしょうか？

　不動産登記簿には、不動産の物理的状況と権利関係が書かれています。

　物理的状況というのは面積や地目のことで、権利関係というのは所有者は誰かとか担保はついているのかというような不動産に関する権利のことです。

　不動産登記簿を見ると、土地や家屋の面積や、宅地なのか農地なのか、所有者は誰で、抵当権者が誰かというようなことが分かる仕組みになっています。

　不動産登記簿は、表題部、権利部甲区、権利部乙に分かれています。

　表題部：不動産の物理的状況を示す部分

　権利部（甲区）：不動産の所有権に関する権利関係を示す部分

　権利部（乙区）：不動産の担保権などの権利関係を示す部分

　不動産がこれまで担保に入ったことがない場合、乙区は存在しません。乙区がない不動産登記簿は比較的よくあります。

　乙区がないことは比較的よくあるのですが、一方、ほとんどの場合、甲区は存在します。　

　しかし、たまに、建物の不動産登記簿を見ると、表題部しか表示されていないような事例があります。

    余談ですが、なぜこのようなことが起こるかにも簡単に触れておきたいと思いまう。その理由は、不動産の登記のうち、権利の登記は義務ではないからです。

　建物を新築したとき、一般的には、表題登記をしたうえで、建物保存登記をします。そうすると、登記簿に表題部と権利部（甲区）ができます。さらに住宅ローンを利用する場合、権利部（乙区）ができ、乙区に抵当権の記録が載ってきます。

　不動産登記簿に、表題部しかないというケースは、建物の所有権保存登記をしていなかったケースであると言いかえることができます。

　前置きが長くなってしまいましたが、表題部に、亡くなった方（被相続人）の名前が所有者として書かれているとします。

　　このような場合、登記手続きはどうすればいいのでしょうか？

　結論から言うと、一般的な相続登記とすべきことはほとんど同じです。揃える書類も同じです。

　唯一違うのは、所有権移転登記ではなく、所有権保存登記を行う必要があるということだけです。

　より具体的に言うと、以下のように登記をすることになります。

　多くの場合、建物だけでなく、土地も持っていらっしゃるはずなので、次のようなケースを例に考えてみます。

 被相続人が土地と建物を持っていた

土地は被相続人名義である

建物には表題登記しかなかった

相続人は配偶者と子２名で、そのうちの長男が土地と建物を相続する

被相続人の名前は調布太郎

長男は調布五郎

手続の流れ

　手続の流れは、通常の相続登記の時と全く同じです。

　法定相続分での登記ではないので、遺産分割協議をして、遺産分割協議書を作成することからスタートします。

　遺産分割協議書の記載方法も通常の相続の時と全く同じです。

　土地建物を調布五郎が相続する旨、遺産分割協議書に記載し、相続人全員の署名と実印による押印をすれば大丈夫です。

　「建物については所有権保存登記をする」等の記載は不要です。

　建物を取得する旨が記載されていれば、その人の名義で所有権保存登記をすることができます。

　必要書類も、通常の相続の時と全く同じです。

　繰り返しになりますが、手続きにおいて、唯一違うのは、建物について、所有権移転登記ではなく、所有権保存登記を行う必要があるということだけです。

　　今回は、相続人である調布五郎の名前で所有権保存登記をする場合の申請書をご紹介しました。

　実は、被相続人名義の調布太郎名義で保存登記をすることもできます（正確に言うと「亡調布太郎」名義で保存登記を行うことになります）。

　遺産分割協議が整っていて、登記するのに特に支障がないようなときは、相続人名義で登記をするのが一般的だと思います。

　「亡調布太郎」名義で登記する意味や実益はほとんどないと思われます。

　申請書を上から簡単に見ていきたいと思います。

　まず、登記の目的は、「所有権保存」です。

　そして、登記申請をしたことがある方なら、申請書を見てあれ？と思うかもしれませんが、「登記の原因」が書かれていません。所有権保存登記では、登記原因は書かない（ない）のです。

　また、所有権移転登記では、「相続人」の欄に「（被相続人調布太郎）」と書いたうえで相続人の名前を書きますが、所有権保存登記の場合、「所有者」という欄を作り、同じような記載をします。　

　添付情報（添付書類）は、通常の相続登記の時と同じです。

　ひとつ気をつけなくてはならないのは、「登記原因証明情報」ではなく、「相続証明情報」と記載する必要があるということです。「登記原因はない」という話につながるのですが、登記原因がない以上、登記原因証明情報も当然ないのです。

　ただ、相続証明情報として添付する書類は、戸籍や遺産分割協議書であり、所有権移転登記と同じです。ただ、全く同じ書類でも所有権保存登記では「相続証明情報」になり、所有権移転登記では「登記証明情報」となるのです。

　今回の所有権保存登記では、「令和元年５月１日申請」というように申請日付を書いた後に、「法第７４条第１項第１号申請」という言葉を付け加えます。これにどういう意味があるのかは省略しますが、このように書く必要があるのです。

　課税価格は建物の固定資産税評価額であり、登録免許税はその１０００分の４の額です。例の場合、建物の固定資産税評価額が２００万円なので、その０.４％である８，０００円が登録免許税の額になります。　

　次に、土地についての所有権移転登記をする場合の申請書を見ていきたいと思います。所有権保存登記の時との最大の違いは、「原因」という項目があることです。「原因」欄には被相続人が亡くなった日付と「相続」という原因を記載します。

　添付情報中、「登記原因証明情報」とは、戸籍や遺産分割協議書のことです。そして、この「登記原因証明情報」は所有権保存登記の時の「相続証明情報」と全く同じものになります。

　全く同じものであっても、添付する理由や意味合いが違うので注意が必要です。

　課税価格が固定資産税評価額であり、登録免許税はその１０００分の４の額であることは所有権保存登記の時と同じです。申請書例の場合、土地の固定資産税評価額が２０００万円なので、その０.４％である８０，０００円が登録免許税の額になります。